吴先生：我们家住在二楼，楼下是一家羊肉馆。羊肉馆常年排出的油烟熏得我们不敢开窗户。另外，羊肉馆产生的噪音也影响了周围居民的正常休息。请问，我们该怎么办？

　　律师：《物权法》第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。根据你的说法，楼下的饭店已经侵害了你们的相邻权益，你有权要求饭店业主拿出整改措施。另外，你也有权诉讼至法院，要求对方停止侵害。

　　焦点2  夫妻共同财产

　　刘女士：我们夫妇俩在儿子婚前给他买了一套住房，儿子结婚后一直居住该房。但是，这套房子的房产证至今没有办下来。现在儿子、儿媳闹离婚，请问他们现在居住的这套房子能否视为他们二人的共同财产？

　　律师：按照《中华人民共和国婚姻法》及《物权法》相关司法解释规定，父母在孩子婚前赠予子女的财产，除非明确表示是赠予双方的，均可以视为个人婚前财产。因此，刘女士所说的给儿子的房产应该视为其儿子的个人财产。

　　焦点3  业主会所的产权　

　　张先生：请问小区业主会所的产权应该归谁？

　　律师：按照《物权法》的相关规定，张先生询问的问题要区别对待。若是开发商投资建设的，产权应该归开发商所有，业主只有使用权；若是业主委员会通过向全体业主筹集资金兴建的，会所的所有权应该归全体业主所有。

　　焦点4  小区停车位

　　陈先生：我们小区里有许多利用公共道路规划的停车位，是否所有的业主均可以使用？

　　律师：《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但是，有车的业主若使用共用的停车位，应与代表业主权益的业主委员会订立租赁协议并支付租金，租金收入归全体业主所有。

　　焦点5  小区大门

　　郁先生：我住在二环北路某小区，原来小区有东、西两道门，供居民进出通行使用。可是近期负责该小区的物业管理公司突然封堵了其中一道门，在很大程度上影响了居民的生活，业主的意见很大。请问，小区居民该怎么办？

　　律师：居民小区的建设是通过规划部门批准的，必须符合规定的设计要求，任何单位、个人都无权改变原设计规划的要求，除非是市政建设的需要。物业公司无权以任何理由改变小区原来的设计方案，封堵大门的行为是违法的，侵害了居民的权益。小区居民有权要求物业公司立即拆除，不然可以通过法律途径维权。

　　焦点6  小区物业管理权

　　刘先生：我们小区有物业管理公司，但是服务不能让住户满意。请问，我们住户能不能自治行使对小区物业的管理权？

　　律师：完全可以。《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　焦点7  宅基地使用权

　　王先生：村里修路把我们家的宅基地占用了，请问能不能向村里讨要说法？

　　律师：《物权法》第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。王先生所在的村利用修路占用了王先生的宅基地，实际上是侵犯了王先生对其宅基地的使用权。王先生有权要求对方停止侵害、排除妨碍，并赔偿相应的损失。

　　焦点8  强制拆除

　　陈女士：我家邻居在楼道内搭建违章建筑，影响了大家的生活。通过法律手段处理后，双方达成了调解协议书，对方也表示自愿拆除违章建筑。可是，调解协议书已经生效很长时间了，对方还迟迟不予拆除。请问，我是否可以自行把违章建筑给拆除？

　　律师：你不能去拆除，但可以向人民法院申请强制执行，由法院强制予以拆除。

　　焦点9  采光权

　　周女士：前些年我家左右两边都违章建起了房子，影响到我家的采光权，找过多家部门反映都没能得到解决。我该怎样维护自己的权益？

　　律师：你所反映的问题属于相邻权纠纷，也在《物权法》调整的范围里。首先要看你家左右建起的房子是否有规划部门的批复，如果确实是违章建筑，可以先通过政府相关行政部门予以解决。如果您的通风、采光权确实长期受到影响，即便那些房子不属于违章建筑，您也可以通过向法院提起诉讼来解决，法院会有两种判定结果：一、责令将影响到你采光、通风权的房子拆除。二、如果拆除成本太高，责令对方给予你一定的经济补偿。

　　焦点10  车库改成食杂店

　　王先生：我是一小区物业管理负责人，小区业主老张将自己的车库出租给他人做食杂店，我们能不能要求其停止这种做法，恢复车库本来用途？

　　律师：王先生可以运用《物权法》维权。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”也就是说，业主在合法的条件下，将自己的住宅改变成经营性用房时，需要征得那些与自己有利害关系的业主同意，否则，其他业主可诉至法院要求其承担恢复原状等民事责任。

　　焦点11  空房物管费

　　李先生：2年前我买了一套住房，但房子一直空着没入住，可一年下来的物管费却要缴。请问，空房的物管费到底该咋缴？能否减免？

　　律师：新实施的《物权法》未对空置住房是否可少缴物管费等问题做出明确规定。但根据《物业管理条例》规定，从房屋交付之日起，业主就必须缴纳物管费，而缴纳的金额则由物管方和业主自行协商。目前我市有多家物管公司对于空置住房按普通的住房标准收取物管费的，这种措施对打击炒楼、限制楼市投资具有一定作用。

　　焦点12  车库电费

　　张女士：我所在的小区车库电费按照商铺的费用来收取，是否合理？

　　律师：车库如果是在小区内基于居住性质而购买，那按商铺收取显然不当。基于居住而购买的车库与基于经营而购买在法律上是不能等同的，而且，物管本身并没有独立的收费主体资格，收取费用属于代收，他们收费只能按供电方的标准和相关收费票据为依据。如果是供电企业将公民生活消费性质与经营谋利性质的用电行为混同，当事人可以要求变更。

　　焦点13  更换物管

　　张先生：我们小区没有绿化、物管收费高，很多业主对物管公司不满，怎么样才能更换物管公司？

　　律师：《物权法》实施后，不再有物业管理公司的称呼，而是叫物业服务公司，必须成立业主委员会，然后过半人数同意，并且这些人的房屋所占面积应超过所有建筑物面积的一半。

　　焦点14  楼顶盖房

　　杨先生：我买了套房子，邻居来我楼顶上盖了间房，他说开发商同意了，怎么办？

　　律师：开发商无权在已经卖出的房子上再收费用，你的邻居在你的屋顶建盖房屋属于违规建筑，而且构成侵权行为，你有权要求其拆除。可先协商，协商不成向规划局投诉，在没得到解决的情况下可提起诉讼。

　　焦点15  绿地改停车场

　　李女士：我们楼底下的绿地被改建成停车场，怎么办？

　　律师：看绿地是属于谁的，如果属于小区内的规划用地，全体业主有权要求把它恢复成绿地；如果不在小区内，属于市政公共用地，可以向规划局举报。

(BJ1泡泡)